Kodėl užimama erdvė yra ne visa, už ką mokate
Matavimai, naudojami komercinės paskirties patalpų nuomos nustatymui, grindžiami "Building Owners and Managers Association" (BOMA) International nustatytomis gairėmis ir yra laikomi pramonės standartais visoje Jungtinėse Amerikos Valstijose.
Daugelis komercinių lizingų naudoja BOMA standartus ir apmokestina mėnesinį nuomos mokestį, pagrįstą " Rentabiliais kvadratiniais pėdomis ", o ne naudingose aikštės kojose . "Tai svarbu suprasti, nes jei jūs kivirčiate 1,25 JAV dolerio kainą už naudojamą kvadratinį pėdą, tai gali būti tas, kurį baigiate up faktiškai moka už kiekvieną mėnesį.
Rentabilios aikštės kojos
Naudingos kvadratinės pėdos yra kvadratinių pėdų, kurias realiai užima nuomininkas, skaičius. Tačiau yra ir kitų pastato dalių, kurias visi nuomininkai naudoja arba naudoja. Šios dalys yra žinomos kaip bendrosios zonos ir apima koridorius, laiptines, liftai ir vestibiuliai.
Kvadratinių pėdų dydis bendro ploto erdvėms yra proporcingai paskirstytas tarp visų nuomininkų. Kiekvienas nuomininkas moka dalį savininkų išlaidų šiems bendriems plotaiams.
Kai šie mokesčiai pridedami prie naudingų kvadratinių pėdų, galutinis rezultatas vadinamas "nuomojamos kvadratinės pėdos".
Norint dar labiau apsimestyti, tokia praktika, kaip pridėti bendrų ploto išlaidų į naudojamas kvadratines pėdas, vadinama " apkrovos faktoriumi ". Krovinių faktoriaus sąnaudos kasmet didėja kasmet, atskirai nuo nuomos padidėjimo už naudojamų kvadratinių pėdų.
Tai reiškia, kad jums gali tekti derėtis dėl dviejų nuomos padidėjimo kiekvienais metais: vienas už apkrovos koeficientą, o kitas - už naudojamą kvadratinės metro nuomos kainą.
Skaičiuojamų nuimamų kvadratinių pėdų skaičiavimo pavyzdys
Tarkime, kad nuomojamos biuro patalpos yra fiziškai 500 kvadratinių pėdų (naudingos kvadratinės pėdos), kaina yra 1,25 USD už kvadratinį pėdą. Jūsų naudojama kvadratinės metro nuoma būtų 625 USD per mėnesį (500 SF x 1.25 USD). Tačiau jūsų bendrojo ploto dalis papildo dar 100 kvadratinių pėdų. Jūsų nuoma iš tikrųjų bus apskaičiuota remiantis 600 kvadratinių pėdų, o ne 500 jūs faktiškai užimkite.
Kai kurie savininkai taiko kvadratinių pėdų ir jūsų bendro ploto dalį į vieną skaičių (paprastai tai yra nesąžininga nuomininkui), tačiau didžiausią įmoką už kvadratinę pėdą už kvadratinių pėdų ir už bendro ploto nuomos mokesčius.
Paklauskite naudingų ar nuimamų kvadratinių pėdų išlaidų paskirstymo
Prieš pat matote erdvę, būtinai paklauskite telefono, kokia norma yra už naudojamas kvadratines pėdas ir už nuomojamas kvadratines pėdas, nes tai labai skiriasi nuo bendro mėnesio nuomos. Ir, prisiminkite, jei kas nors jums sako, kad yra "1500 nuomos kvadratinių pėdų", faktinis (naudojamas) erdvės dydis bus mažesnis.
Jei norėsite pamatyti nuosavybę, kai kurie savininkai paprasčiausiai pasakys jums naudingą kvadratinės pėdos kainą, tačiau nurodysite nuomojamus kvadratinius metraščius. Ši apgaulinga praktika atrodo didesnė ir pigesnė, nei ji yra. Tada, kai pasirodysite, radote, kad tarsi skamba tarsi vieta, iš tikrųjų yra už jūsų kainų intervalą ir mažesnė, nei manėte.
Nors dauguma nekilnojamojo turto agentų yra sąžiningi, kai atskleidžia tikrąsias bendrąsias nuomos išlaidas per telefoną, vis tiek jie paprastai nurodo erdvės dydį kaip nuomojamas kojas - ne kaip naudingą koją. Bet dabar jūs esate pakankamai protingas, kad tiksliai žinotumėte, ko paklausti maklerio!
Toliau pateiktoje lentelėje lyginami trys kvadratinių pėdų skaičiavimai, naudojami komercinėje nuomos sutartyse. Kai kurie išperkamosios nuomos mokesčiai paprastai apmokestinami naudojama kvadratine puse, o kiti prideda bendrą plotą procentais į naudojamą kvadratinį filmuotą medžiagą, kad būtų galima apmokestinti tai, kas vadinama nuomojamomis kvadratinėmis pėdomis.
Kvadratinės pėdos skaičiavimai
| Kvadratinių pėdų apibrėžimai (SF) | |
| Terminas | Apibrėžimas |
| Naudingos aikštės kojos | SF, kurį faktiškai užima nuomininkas. |
| Rentabilios aikštės kojos | Naudingas SF +% bendrų teritorijų SF. |
| Bendrosios aikštės kojos | Viso viso pastato SF. |
Santrauka
Naudingos kvadratinės pėdos yra faktinis jūsų užimamo ploto dydis. Išperkamos kvadratinės pėdos visada didesnės, nes jose yra naudojamų kvadratinių pėdų plius papildomas skaičius kvadratinių pėdų bendro ploto akcijų, kad jūs fiziškai neužsiimsite.
Rentabiliausia erdvė su apkrovos koeficientu - tai kaina, kurią norite žinoti, nes būtent už tai turėsite mokėti. Naudotų kvadratinių pėdų "už kvadratinę pėdą" yra tik dalis, kurią mokėsite kiekvieną mėnesį.